近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素(sù)之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预期，一定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格波(bō)动受多(duō)重(zhòng)因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩(jì)相对(duì)经(jīng)济活(huó)力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将(jiāng)对基金份(fèn)额的(de)开盘(pán)指导价做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认(rèn)为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)及资产(chǎn)增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项目每(měi)年(nián)的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)分红(hóng)包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择(zé)投资(zī)标(biāo)的剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么0000; line-height: 24px;'>剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含(hán)“本(běn)金+收益(yì)”，分红(hóng)相对(duì)较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低(dī)，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)的分(fēn)派金(jīn)额(é)包含了(le)投资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩(shèng)余期(qī)限产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期(qī)后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年(nián)报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么