饱受争(zhēng)议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局联(lián)合(hé)发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务(wù)的意见。意(yì)见提及(jí)，近(jìn)年(nián)来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客(kè)源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背景，两部(bù)门从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确经纪服务(wù)内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线城市(shì)二(èr)手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成(ché自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算ng)交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策研(yán)究(jiū)中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多中介(jiè)利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于(yú)二(èr)手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务(wù)在(zài)内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规(guī)范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业关(guān)注(zhù)最多的(de)一个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务费的(de)问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门(mén)主要(yào)监(jiān)管的(de)重点，将(jiāng)是(shì)对房(fáng)地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构要合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价。引导由交易双方共同(tóng)承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建(jiàn)设部(bù)下发的《关于房地产中介(jiè)服务收(shōu)费的(de)通(tōng)知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执(zhí)行的(de)2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即根据(jù)这(zhè)样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住(zhù)宅(zhái)买卖(mài)经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商同意(yì)，可在规定(dìng)的收(shōu)费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实际收取(qǔ)费用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确(què)具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结合房屋价(jià)值(zhí)及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和(hé)延伸服务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目和(hé)收费(fèi)标准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向交易(yì)当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部(bù)门(mén)会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价(jià)格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着，未来(lái)豪宅的(de)中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本来(lái)收费就不(bù)同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经(jīng)纪服(fú)务费用对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前(qián)两(liǎng)部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其(qí)中(zhōng)的(de)细则，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很多(duō)房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等(děng)都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业(yè)的专业(yè)性提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究(ji自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算ū)总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在(zài)一(yī)些(xiē)热点城市的二手房(fáng)交易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者(zhě)处于(yú)弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房者来承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用(yòng)，而(ér)这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实(shí)际(jì)上(shàng)相当于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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