导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万40kg是多少斤(wàn)家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占(zhàn)比不到一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不(bù)是人(rén)均一(yī)间房所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国(guó)家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数(shù)据(jù)，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户(hù)、两人(rén)户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年(nián)房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不(bù)同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热(rè)议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍(réng)然存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiā40kg是多少斤ng)建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我们(men)就能(néng)够得到(dào)当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包(bāo)含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修的(de)时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着(zhe)中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国和日(rì)本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工(gōng)作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现(xiàn)代(dài)生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小于(yú)均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国(guó)家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于40kg是多少斤四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于(yú)人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和(hé)旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能(néng)超预(yù)期(qī)。

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