近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提(tí)醒普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金(jīn)额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益(yì)来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和(hé)信息(xī)披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可(kě)以分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决(jué)策的重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于(yú)债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息(xī)回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价(jià)值。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票(piào)和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值(zhí)部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例(lì)是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示(shì)，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项目每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事mù)相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低(dī)，也(yě)有足(zú)够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额(é)包含(hán)了(le)投资本金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带(dài)来(lái)的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事权效应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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