万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的(de)豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次(cì)受(shòu)到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候，他(tā)们(men)的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目(mù)的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的(de)故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报(bào)道属实(shí)，说明这些(xiē)房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关(guān)于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消费者权(quán)利(lì)保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确了购房(fáng)人的(de)优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　<天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音img alt="北京房圈大消(xiāo)息！顶(dǐng)级富豪，都被割(gē)了(le)……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184210302.png">

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从(cóng)中信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质押(yā)股权(quán)呢？

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)，但国(guó)安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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