万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再次(cì)受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房(fáng)产(chǎn)的有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实(shí)际(jì)上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本(běn)没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北(běi)京的高端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释的(de)方(fāng)式明确了购房人(rén)的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其(qí)他(tā)债(zhài)权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持(chí)。只支(zhī)付了部分价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公(gōng)司(sī)中国信达申请不(bù)良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院(yuàn)，作为中(zhōng)赫(hè)集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出(chū)其在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗>　　

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财(cái)务危(wēi)机。

　　

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的(de)目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手(shǒu)中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股权出质(zhì)记(jì)录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国(guó)安(ān)和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标(bi未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗āo)的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义务(wù)，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身？

　　

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