导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持(chí)有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里的(de)期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的(de)实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的(de)三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户(hù)均一(yī)套房的(de)程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在(zài)高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及(jí)全(quán)国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于(yú)四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人口规模(mó)的(de)缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流(liú)入(rù)，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村(cūn)、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高(gāo)生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确(què)指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏(piān)低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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