万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商(shāng)——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达(dá)为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名(míng)奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是(shì)对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京(jīng)的(de)高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望(wàng)，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事(shì)执(zhí)行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权(quán)利保护(hù)问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明(míng)确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适(shì)用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押(yā)的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信(xìn)达申(shēn殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字)请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北(běi)京的(de)第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘(mì)高端(duān)的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银(yín)杏树，还是(shì)每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字惊人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光(guāng)环的(de)背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在(zài)于(yú)收购(gòu)北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的(de)估值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前(qián)幸免于(yú)难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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