万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入(rù)房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能(néng)没(méi)你想象的那么(me)简单。

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　　富(fù)人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说明这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的(de)状态(tài)呢？只能(néng)说(shuō)明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的(de)业主基(jī)本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时(shí)可(kě)以联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消费者权利(lì)保护(h2016年是什么年ù)问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程(chéng)价款优(yōu)先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及(jí)其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责(zé)任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(ni2016年是什么年án)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入市场，无(wú)论(lùn)是(shì)一块块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其(qí)在北(běi)京豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房(fáng)，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过(guò)多元化业(yè)务(wù)，先(xiān)后进军能(néng)源市场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)、及中赫集(jí)团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿(yì)的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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