OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的(de)原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人(rén)也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极(jí)应(yīng)对(duì)哲十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波(bō)动较大，但(dàn)其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低开(kāi)，此后(hòu)二级市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日二级市场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度下(xià)跌，8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致(zhì)二级市(shì)场价(jià)格出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)下(xià)跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅(fú)较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若张江园区(qū)最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类资产(十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历chǎn)就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要(yào)承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二(èr)级市场价格出现回(huí)落(luò)。在(zài)随后(hòu)召(zhào)开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释(shì)说(shuō)明，市场信(xìn)心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市(shì)场价(jià)格表现(xiàn)也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团队表示了对(duì)张江(jiāng)光大园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消(xiāo)息的第(dì)一时间(jiān)即奔赴现场进行了(le)沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首(十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉(xī)新区(qū)国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖(gài)了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术(shù)等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了(le)2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为实际租(zū)户需(xū)要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向书来(lái)尽快锁定一(yī)些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金(jīn)给了(le)我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季度(dù)末也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权(quán)益(yì)人有那(nà)么多(duō)储备(bèi)租户，之前(qián)的空置率为何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张江这(zhè)边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了(le)一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大(dà)园项目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有一些差(chà)异化，张润(rùn)大(dà)厦多(duō)是(shì)两千多平(píng)的大(dà)平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大(dà)园单(dān)层(céng)以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋(dòng)形(xíng)态的(de)物业。租(zū)户(hù)自(zì)身也会有诉求，也会根据(jù)自身需(xū)求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资产的(de)管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家，后续(xù)我(wǒ)们在资(zī)源共享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面能更(gèng)加充分发挥(huī)协(xié)同(tóng)效应，相信可(kě)以(yǐ)做(zuò)得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责(zé)人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前(qián)在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些(xiē)其他(tā)在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区(qū)产(chǎn)业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临了一些(xiē)突发(fā)情况需要(yào)解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学(xué)城这三(sān)十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前突(tū)发事件(jiàn)的所有(yǒu)负(fù)面(miàn)影响，维持预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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