OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技，引发(fā)了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场(chǎng)的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高度(dù)重视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价(jià)格(gé)开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几(jǐ)厦门是几线城市呢个(gè)交易日二级市场价(jià)格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二(èr)级(jí)市场价格出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几个交易日(rì)场内资金(jīn)有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他(tā)也(yě)同时(shí)表示，目(mù)前随着二级(jí)市场价格(gé)下跌，风险也得到(dào)一定释(shì)放，但是价(jià)格(gé)涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有(yǒu)一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终能顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至(zhì)得这么急(jí)、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园区(qū)类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落(luò)到(dào)租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市场价格(gé)出现(xiàn)回落。在(zài)随后召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关(guān)事(shì)项进行(xíng)了解释说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩(kuò)募(mù)说(shuō)明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项目的(de)信心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈(tán)判(pàn)中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息(xī)的(de)第(dì)一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为(wèi)实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约(yuē)保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负(fù)责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大(dà)园项目(mù)一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原始权益(yì)人有(yǒu)那(nà)么多储备租(zū)户(hù)，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解(jiě)释(shì)，张江光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租(zū)都属于(yú)正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率下(xià)滑情况没(méi)有得到及(jí)时修(xiū)复后，张江这边也作了(le)一定的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园(yuán)项目在给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层(céng)，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以(yǐ)厦门是几线城市呢一千平的(de)面积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋形态的(de)物(wù)业。租户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老(lǎo)资(zī)产的管(guǎn)理人都变成了一家(jiā)，后续我们在(zài)资(zī)源共享和联(lián)合(hé)营销方面能更(gèng)加(jiā)充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一(yī)些(xiē)其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市(shì)平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们(men)实(shí)现基金扩(kuò)容的(de)第一步，也(yě)是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些突发(fā)情况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和(hé)我(wǒ)们(men)在张(zhāng)江(jiāng)科学城这(zhè)三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信(xìn)心排除(chú)万难(nán)，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负(fù)面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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