万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅(zhái)被(bèi)全国(guó)知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信(xìn)达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业(yè)主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想(xiǎng)到，这(zhè)个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共(gòng)同(tóng)债(zhài)务(wù)人。目前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本(běn)没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现(xiàn)在还(hái)没资(zī)金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价(jià)款并实际(jì)占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布(bù)《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的(de)，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的(de)国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的(de)万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠(diàn)定了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于(yú)收购(gòu)北(běi)京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早在(zài)2008年(nián)开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团就(jiù)尝(cháng)试过(guò)多元(yuán)化(huà)业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国(guó)安的(de)新东家。接(jiē)着在(zài)擅长和善于的区别，擅长和善长的区别造句2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京(jīng)国安(ān)的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉夫妇(fù)将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权(quán)人(rén)包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安的(de)经营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的(de)经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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