导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国(guó)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套(tào)房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人(rén)口(kǒu)的近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当(dāng)前的房子(zi)是否真的过(guò)剩了(le)？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市(shì)政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅主要(yào)分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步子集是什么意思，非空真子集是什么意思，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我(wǒ)们需要进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了(le)户(hù)均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生(shēng)的住(zhù)宅需(xū)求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美(měi)国、英国和(hé)日(rì)本(běn)的住宅套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)子集是什么意思，非空真子集是什么意思2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导(dǎo)致户数(shù)会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小、质量(liàng)低、基础设(shè)施(shī)配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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