导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需(xū)平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家(jiāch2是什么基团，chch3ch3是什么基团)庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团有效(xiào)观(guān)察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩(shèng)的(de)直观(guān)判断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查(chá)工作(zuò)情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中城(chéng)市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的(de)实际变(biàn)化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估(gū)算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的(de)流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人(rén)，但(dàn)高房价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很大的(de)不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的(de)话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求(qiú)主要来(lái)自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，资(zī)源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建最多(duō)。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不(bù)单局(jú)限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调查(chá)的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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