文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了(le)。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗(gōng)平的预售制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样(yàng)有助(zhù)于落实(shí)中央房住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购(gòu)买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一(yī)次(cì)性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售(shòu)制度(dù)，以后(hòu)改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于(yú)木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗)上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时(shí)其在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资(zī)金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师(shī)等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制(zhì)度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产(chǎn)市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款的(de)行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城(chéng)镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行(xíng)业(yè)的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款余(yú)额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的(de)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的(de)合(hé)同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总额(é)报(bào)价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时(shí)代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付(fù)资(zī)金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开发(fā)商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门(mén)经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，房款按(àn)建造工期(qī)进(jìn)度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付(fù)公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有(yǒu)规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出现财(cái)务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入(rù)开(kāi)发(fā)商账户(hù)前经过两(liǎng)道关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一(yī)一(yī)部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保证金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前(qián)只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了(le)政策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善(shàn)型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形(xíng)势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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