5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的(de)总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地产或“底十二生肖中张牙舞爪是哪些动物(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一(yī)数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了(le)一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面(miàn)积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿(十二生肖中张牙舞爪是哪些动物yì)平(píng)方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过(guò)去(qù)，未来行(xíng)业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在(zài)于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三(sān)个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的(de)大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依(yī)然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企(qǐ)业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期(qī)的盈(yíng)利(lì)和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于(yú)行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头(tóu)前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售(shòu)份(fèn)额(é)持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金(jīn)面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度(dù)、第(dì)三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以(yǐ)及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的(de)、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 十二生肖中张牙舞爪是哪些动物