导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我(wǒ)们根(gēn)据商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需(xū)并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是(shì)否(fǒu)已经过(guò)剩？

　无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数(shù)，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布(bù)会上，负(fù)责人对(duì)外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房(fáng)间数量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处(chù)可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国(guó)居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求(qiú)，造(zào)成房价或(huò)房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际(jì)上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国人均(jūn)水平(píng)的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均(jūn)人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套(tào)差(chà)、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较(jiào)其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预(yù)期。

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