导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近(jìn)年地(dì)产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中(zhōng)国未来(lái)地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de50mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多)过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成(chéng)，其中还(hái)包括(kuò)大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间房所能满50mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多足，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的(de)住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计(jì)。我(wǒ)们利用(yòng)既有(yǒu)统计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最(zuì)大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前(qián)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们(men)需(xū)要进一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国和日(rì)本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及(jí)南(nán)京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫(pò)使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带(dài)来了很(hěn)大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二(èr)居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间(jiān)农民(mín)带(dài)房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势必涉及(jí)到(dào)买房(fáng)租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭(tíng)购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城中村(cūn)、老公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的(de)提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于(yú)城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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