导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发(fā)布会(huì)上，负(fù)责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居(jū)民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查(chá)数据(jù)）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用(yòng)到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来(lái)了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需(xū)要(yào)住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公摊面积(jī)后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套(tào)房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅市(shì)场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜(yí)居生活的(de)环(huán)境，背(bèi)后的(de)改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗