5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行(xíng)业(yè)标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是(shì)保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大(dà)分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米的年(nián)销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司(sī)的主要产(chǎn)品及(jí)服(fú)务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募(mù)的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名(míng)第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季度(dù)的收入利润(rù布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少n)规模大幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数字上(shàng)看(kà布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少n)，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩(jì)势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三(sān)个(gè)季度他有的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对应潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前房企的(de)利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估(gū)的(de)角(jiǎo)度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带(dài)来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度(dù)提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企在三个(gè)方面(miàn)是否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等房企(qǐ)营收(shōu)、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营(yíng)房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性(xìng)。其(qí)实整个(gè)市场从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收(shōu)入(rù)情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲(chōng)业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第二(èr)季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上(shàng)下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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