近两年(nián)火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素(sù)的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的(de)经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结(jié)合(hé)行(xíng)业(yè)及(jí往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么)市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额(é)持(chí)有(yǒu)人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市(shì)场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于债券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对(duì)于(yú)投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸(xī)引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金(jīn)额(é)进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可(kě)以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临(lín)极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二级市场价格和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于(yú)剩(shèng)余(yú)期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基(jī)金份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通(tōng)过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投(tóu)资(zī)者可以观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来(lái)自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额(é)与募集(jí)材料中披(pī)露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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