导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到(dào)一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无(wú)直接(jiē)公(gōng)布中(zhōng)国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积(jī)。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突(tū)然激增，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房(fáng)地产市场会(huì)如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有效观(guān)察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获(huò)取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大(dà)量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看(kàn)似意(yì)味着(zhe)人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中(zhōng)国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作(zuò)的(de)流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一(yī)套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其他国(guó)家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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