导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则(zé)更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁(jìn)担心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由(yóu)于(yú)住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得(dé)到当前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的期(qī)房销售，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套(tào)房并(bìng)不(bù)意味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场(chǎng)供需双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等(děng)因素(sù)产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达(dá)国家双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义(jiā)人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调(diào)查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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