5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的(de)总份(fèn)额(é)均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红(hóng)利(lì)时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业标的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿(美女脱了个精光露出奶囗和尿囗yì)元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今(jīn)年一(yī)季度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到(dào)二(èr)级市(shì)场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一(yī)的上实(shí)发(fā)展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日(rì)时(shí)的(de)首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司(sī)等都(dōu)跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，美女脱了个精光露出奶囗和尿囗从数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也是(shì)连(lián)续第三个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一(yī)份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属美女脱了个精光露出奶囗和尿囗(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对(duì)应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行(xíng)业的(de)结(jié)构性(xìng)机会依(yī)然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的(de)不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个(gè)方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业(yè)绩(jì)的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六月份房(fáng)企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的(de)时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只(zhǐ)有极(jí)为(wèi)少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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