导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)发(fā)现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅套户(hù)比会(huì)大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均(jūn)较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石(s30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗hí)。那么当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区(qū)域板块之间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的(de)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多(duō)万处市(shì)政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除(ch30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗ú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二(èr)手房(fáng)加总(zǒng)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流(liú)动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流动(dòng)人口的(de)租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的(de)不(bù)便和安(ān)全隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代(dài)生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放(fàng)。户均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数(shù)会(huì)因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间(jiān)的差(chà)异也(yě)将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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