一线(xiàn)城市(shì)，也不端着了。

　　昨天(tiān)，深圳取(qǔ)消(xiāo)二手(shǒu)房指导(dǎo)价的消息(xī)在房产圈刷屏了。

　　这(zhè)条消息为什么这么重要？首先二手房指(zhǐ)导价(jià)被称(chēng)为“核(hé)弹级”政策，其次深圳几乎(hū)是最(zuì)后一个还在“认真”实施(shī)这条政策(cè)的(de)城市(shì)，最后深圳是房(fáng)价前三的核心城市。所以，深圳的一举(jǔ)一动(dòng)都(dōu)具有(yǒu)风向(xiàng)标意义。

　　有(yǒu)分析人士指(zhǐ)出，深圳二手房指(zhǐ)导价(jià)如果(guǒ)取消，首先有利(lì)于深圳二手房回暖(nuǎn)，然后(hòu)二手房回(huí)暖有利于深圳楼市总体(tǐ)回暖(nuǎn)，最后(hòu)深圳楼市(shì)回暖有(yǒu)利(lì)于(yú)全(quán)国(guó)楼(lóu)市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴(hú)蝶效应”。

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　　“核(hé)弹调控”退出？

　　昨天，深圳(zhèn)疯传“二手房(fáng)指导价”正式结束。传言称：二手房(fáng)贷(dài)款不按(àn)官(guān)方参考价（指导价），银行核定房价以(yǐ)网签备案(àn)价(jià)和评(píng)估价孰低为准。

　　自此，参(cān)考价真正变(biàn)成了(le)“参考价”。

　　目(mù)前没有看(kàn)到(dào)官方文件。据证券(quàn)时报21日消息，目前深圳多(duō)家(jiā)大行表示“尚未接到正(zhèng)式通知，目前(qián)仍按参考价办(bàn)理按揭”。所以(yǐ)还需要持(chí)续的关注。

　　易居研究院研(yán)究总(zǒng)监(jiān)严跃(yuè)进(jìn)认为，本次政策大(dà)概率为真，更多体现为银行贷款(kuǎn)等领域按照新的规(guī)则(zé)进行，但不会(huì)出台正式文件。

　　有时候，有(yǒu)些事(shì)情，是不用发文(wén)件的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳楼市二手房指导价(jià)横空出世。当时，深圳一口气公布了(le)全市3595个小区的参考价，很多南(nán)山、福田、宝安(ān)中(zhōng)心区的高价盘，直接按照当时的市(shì)场价打了5折(zhé)、6折(zhé)来“指导(dǎo)”，银行只能按照指导价来计(jì)算首(shǒu)付、发放(fàng)贷款。

　　当时大家(jiā)还不觉得厉害，但经历了这两年(nián)的痛(tòng)苦，才深(shēn)知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子(zi)，市场(chǎng)价1000万的房子，如果(guǒ)不“指(zhǐ)导”，可以首付3成即300万；如果指导价(jià)打七折即700万，那(nà)么首付3成210万，加上需要全款支付的部分，实(shí)际首付去(qù)到了510万，相当于(yú)首付(fù)5成(chéng)了（多给210万首付）。这直接让大(dà)批(pī)量买家，失去(qù)了购房能力，相当于强(qiáng)势“降杠杆”。

　　自(zì)深圳(zhèn)推行二(èr)手房(fáng)参考(kǎo)价以后，东(dōng)莞、宁波、成都、三亚(yà)、西(xī)安、合(hé)肥、广州等10多个城市陆续跟进。事实(shí)也确实证(zhèng)明了(le)，这条(tiáo)政策的“核弹”级别(bié)。

　　到了(le)2021年10月，根据安居客的(de)统计(jì)，实(shí)施二手房指导价(jià)的(de)10个城(chéng)市，有(yǒu)8个挂(guà)牌价降了。

　　2022年受到疫(yì)情的影响，二手房(fáng)更是(shì)惨不忍睹。以2022年12月数据为例，全(quán)国70个大中城市房价只有(yǒu)6个同(tóng)比(bǐ)上涨，其他的(de)泥沙俱下。

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　　深圳(zhèn)，有人付出了沉(chén)重代(dài)价

　　据(jù)深圳乐有家(jiā)研究(jiū)中心数据显示：成交量(liàng)上，二手房指导价(jià)出台(tái)当年，深圳二手住(zhù)宅(zhái)成交(jiāo)量(liàng)同比下滑57％。2022年(nián)继续腰(yāo)斩，成交量同比下滑(huá)47％，全年(nián)成(chéng)交量仅(jǐn)2.2万套，创近二(èr)十年最低(dī)记录，相较2020市场高(gāo)峰(fēng)缩水近八(bā)成。

　　价格方面，与(yǔ)二手房指导价发布当月相比，如今二手(shǒu)房挂牌价低于(yú)及接近参考(kǎo)价的房源占比大幅增加。2023年一季度(dù)，深圳各区二手房成交TOP10小区(qū)中，过(guò)半成交价低(dī)于参(cān)考(kǎo)价。

　　只有真(zhēn)实(shí)经历(lì)其中(zhōng)的人(rén)，才能深(shēn)切的感知(zhī)其威力(lì)。

　　深圳(zhèn)房东(dōng)，斩仓的新闻不(bù)绝于耳。

　　据说一(yī)位码农三(sān)年前(qián)高杠杆买(mǎi)了2套华润城，月供12万，最(zuì)终亏损1000万破产。据媒体推测，如(rú)果案例属实(shí)，买家的实际(jì)购房成本高达(dá)20万/平，目前价格跌(diē)至14万/平，叠(dié)加这(zhè)三年的房(fáng)贷和(hé)持有成(chéng)本，差不多(duō)亏(kuī)损超千万。

　　深圳(zhèn)一大(dà)批人这(zhè)两年(nián)感受到了太多“心酸”。二手(shǒu)房成交量(liàng)创下(xià)多(duō)年新低，学区房(fáng)神话不再，房产中介的日子难过(guò)，投资客(kè)挥(huī)泪斩(zhǎn)仓....

　　在稳(wěn)楼(lóu)市的基调下，2022年(nián)以来(lái)，实施了(le)二手(shǒu)房指导价的(de)城(chéng)市陆陆续(xù)续低调退出，目前只有深(shēn)圳还是最(zuì)后的“堡垒”。

　　3

　　“风(fēng)向标”意(yì)义明显

　　最(zuì)近一线(xiàn)城市也不端着了。

　　近日，北京在房(fáng)山区(qū)试点多子女家庭和职住平(píng)衡家庭(tíng)购房支持政策。上海也考(kǎo)虑予以多孩家庭在新房计分(fēn)制度政策上的支持。

　　从(cóng)最新公布的3月份70个大中城市商品住(zhù)宅销(xiāo)售价(jià)格变(biàn)动情(qíng)况来看，广州(zhōu)、深圳的新房、二手房价格仍然是同比去年(nián)依(yī)然是(shì)下降的。

　　北京、上(shàng)海(hǎi)已经同比增长了，其他二线城市如杭州(zhōu)、成(chéng)都、南(nán)京、合肥等城市价格都是同比上(shàng)涨的(de)。

　　广州、深圳能不急(jí)吗(ma)？

　　事(shì)实(shí)上，上面可能更急。3月份，两部门联合(hé)发文，全面推动二手房“带押过户”全(quán)国实施，这是一条(tiáo)被广泛好评的新政。对于激活二手房交易，具有(yǒu)定海神针(zhēn)般(bān)的作(zuò)用。

　　住建部(bù)部长倪虹近(jìn)日更是指出：建筑业、房地(dì)产企业要(yào)发(fā)挥国民经济“顶梁(liáng)柱”“压(yā)舱(cāng)石”作用。回归到常识，从字面理解一下这两个(gè)词，意思就是——顶(dǐng)梁(liáng)柱如亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成果不行了，上面不就塌了嘛？压舱石如果(guǒ)压(yā)不(bù)住，小(xiǎo)船不就翻了？

　　也许，今(jīn)年(nián)扶(fú)持楼(lóu)市的政(zhèng)策，还有一(yī)大波正在路上...

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