文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态(tài)，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的(de)别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然(rán)趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什(shén)么(me)情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预(yù)售制度(dù)。其(qí)实，当前世(shì)界不(bù)少国家(jiā)存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业健康发展的(de)重大(dà)措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在国务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改(gǎi)革方(fāng)案研究(jiū)时(shí)，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的(de)专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自(zì)身资(zī)金(jīn)周转。当(dāng)时其(qí)在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风(fēng)险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了(le)核心的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需(xū)自身(shēn)推动(dòng)项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商(shāng)以预(yù)售款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在(中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当前(中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的(de)购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是(shì)期(qī)房由政(zhèng)府或第(dì)三方验(yàn)收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付(fù)时需(xū)取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定(dìng)最低首付(fù)比例，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节(jié)点可分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发(fā)商(shāng)需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需(xū)支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房(fáng)后才(cái)开(kāi)始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增(zēng)加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企配(pèi)套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金(jīn)冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提(tí)供充分(fēn)的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门(mén)直(zhí)接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗