文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的(de)可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多(duō)数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类(lèi)似租金(jīn)的分(fēn)期(qī)付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造(zào)商的(de)资金问题(tí)加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求(qiú)的(de)问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力(lì)支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了(le)全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二(èr)十(shí)多(duō)年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带(dài)动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前(qián)的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房(fáng)企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订(dìng)的(de)预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不(bù)能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确(què)规(guī)定(dìng)了(le)开发企业(yè)预售商品房所得(dé)款项应当用于有关(guān)的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供(gōng)却被迫(pò)继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流(liú)动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差ng>1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程中的资金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购(gòu)房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名(míng)律师，负(fù)责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出(chū)现财(cái)务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环(huán)节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金(jīn)转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置(zhì)购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应对(duì)房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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