饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从业(yè)主(zhǔ)体管理中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格(gé)实(shí)行明码标(biāo)价等十(shí)方面，提(tí)出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席分(fēn)析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属于金额不低的(de)大宗交易，由于二(èr)手房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完成(chéng)。但很(hěn)多中介(jiè)利(lì)用信息不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负(fù)担，而且(qiě)这些服(fú)务事(shì)项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市(shì)场交易行为及其(qí)主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作(zuò)的(de)意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)关注最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同承担(dān)经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年更新后(hòu)的(de)收(shōu)费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的(de)规定：“少数特(tè)别(bié)复(fù)杂的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经(jīng)交易各方协商同意(yì)，可在(zài)规定的收(shōu)费(fèi)标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了(le)房(fáng)地(dì)产中介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并(bìng)未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)机构在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题，两部(bù)门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容(róng)和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构提供的(de)基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确(què)服务(wù)项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经纪机构(gòu)收费前(qián)应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明(míng)收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会(huì)同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门(mén)会同有关(guān)部(bù)门依(yī)法查(chá)处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等违反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则(zé)实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和(hé)租赁(l中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子ìn)经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过(guò)高的(de)经(jīng)纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收费(fèi)就不同(tóng)，各(gè)家收费(fèi)普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门(mén)提出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件(jiàn)而(ér)非规定，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需要看(kàn)各城(chéng)市落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多(duō)房源在产权(quán)方(fāng)面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这(zhè)对房地产经纪服(fú)务(wù)行业(yè)的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，但在(zài)一些热点城(chéng)市的(de)二手房交易过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分购房(fáng)者处(chù)于弱势地(dì)位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视(shì)为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪(jì)服务(wù)收费的基础上，再次向房(fáng)东(dōng)收(shōu)取费(fèi)用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房(fáng)价。两部(bù)门提出(chū)严(yán)禁(jìn)操(cāo)纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于(yú)提高(gāo)交易(yì)中操(cāo)作(zuò)的透明(míng)度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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