文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独(dú)到(dào)的见(jiàn)解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压(yā)力(lì)，加速了房屋(wū)的(de)建造和(hé)销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了(le)对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确(què)保地(dì)价款已(yǐ)经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成(chéng)，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师(shī)行(xíng)在(zài)银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需(xū)求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市(shì)化配套问题(tí)，才(cái)能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于(yú)进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房(fáng)企缺(quē)少资金(jīn)和开(kāi)发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作用推动(dòng)了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金或(huò)房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的(de)按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进(jìn)步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销(xiāo)售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过(guò)三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合(hé)同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总(zǒng)额(é)报(bào)价计(jì)算(suàn)重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在(zài)过(guò)去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付款一般(bān)以定金(jīn)方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的(de)房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金(jīn)由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户(hù将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物)监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在(zài)项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银(yín)行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首(shǒu)付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开(kāi)发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付(fù)最(zuì)多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房(fáng)将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工(gōng)程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金提取须(xū)与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的(de)支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有力的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发(fā)商违约后定金(jīn)保护机(jī)制(zhì)，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物