OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募(mù)拟新(xīn)购入(rù)基(jī)础设(shè)施资产张润(r全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制ùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市(shì)场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技的(de)事(shì)件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月(yuè)15日(rì)平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一(yī)位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不(bù)动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二(èr)级市场价格下(xià)跌(diē)，风险也(yě)得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有(yǒu)一位业(yè)内人(rén)士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有(yǒu)些隐含(hán)收益率高(gāo)的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表示(shì)，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)没(méi)有造成大的(de)影响，“事件性利空下(xià)调至得(dé)这么急(jí)、这么(me)深，加上前(qián)期本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区(qū)会(huì)最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的(de)重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩(jì)说明(míng)会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级(jí)市场价格(gé)表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示(shì)了(le)对张江光大园(yuán)项目的信心，预计(jì)签署意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了(le)不到三(sān)周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户(hù)情(qíng)况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储(chǔ)备租户(hù)还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书(shū)来(lái)尽快(kuài)锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园(yuán)项目(mù)一季度末也(yě)有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调租和换租(zū)都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下滑情况没(méi)有得到(dào)及(jí)时修(xiū)复后，张江这边也(yě)作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备(bèi)租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目在给租户的(de)分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也有一(yī)些差(chà)异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的(de)成(chéng)新度高(gāo)一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张江光(guāng)大园单(dān)层以一(yī)千平的面(miàn)积为主，还(hái)有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变成了一家，后(hòu)续我们在资(zī)源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业(yè)空间资产上市平(píng)台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资(zī)源。“我全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制(wǒ)们非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未(wèi)来的(de)发展。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临(lín)了一些突(tū)发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在(zài)张江科学城(chéng)这三(sān)十(shí)年建设发展过程中所(suǒ)经历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可(kě)能(néng)化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维持预期(qī)和市(shì)场的信(xìn)心。”

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