近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

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　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债券的(de)固定送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由利(lì)息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的(de)投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的(de)预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额(é)根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提(tí)是(shì)本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fē送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由n)红相(xiāng)当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红(hóng)有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)项目的分派金(jīn)额包(bāo)含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载(zài)明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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