OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的(de)下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始权(quán)益人将继续(xù)密切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司(sī)领导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区国资(zī)委也(yě)高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示(shì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价(jià)格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇(shé)口产业(yè)园REIT微(wēi)幅(fú)上(shàng)涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17田井读什么字，畊和耕的区别％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价(jià)格(gé)出现波动。”一(yī)位(wèi)业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出(chū)租(zū)率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价(jià)格下(xià)跌，风险也得到(dào)一(yī)定(dìng)释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完(wán)全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有(yǒu)些(xiē)隐(yǐn)含(hán)收益率高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募(mù)基金(jīn)执行董(dǒng)事高(gāo)如星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急(jí)、这么(me)深，加上前期本(běn)身园区(qū)类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计(jì)园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承(chéng)租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下(xià)降事项，一度(dù)二(èr)级市场价格出现回落(luò)。在(zài)随后召开的业绩(jì)说(shuō)明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二(èr)级市(shì)场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说(shuō)明(míng)会上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对(duì)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率将得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到三周(zhōu)的(de)时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述(shù)公(gōng)告引起了市场各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关(guān)负责(zé)人坦言，事发(fā)突(tū)然确(què)实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信息技术等(děng)产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化(huà)为实际租(zū)户需(xū)要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收(shōu)了(le)三(sān)个(gè)月履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯(kěn)定要全(quán)力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江(jiāng)光大园(yuán)项目一季(jì)度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益(yì)人(rén)有那(nà)么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次(cì)项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的(de)资(zī)源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间(j田井读什么字，畊和耕的区别iān)、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的(de)物业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自(zì)身(shēn)需求和预(yù)算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都(dōu)变(biàn)成了(le)一(yī)家，后(hòu)续我们(men)在资源(yuán)共(gòng)享和联(lián)合营销(xiāo)方面能(néng)更加充分发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望，相关(guān)负责(zé)人表示(shì)，张(zhāng)江集(jí)团(tuán)和(hé)张江高科(kē)目(mù)前(qián)在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业空(kōng)间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责(zé)人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实(shí)现基(jī)金扩(kuò)容的第一(yī)步，也是(shì)至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要(yào)解决，但是(shì)这和我们(men)在张(zhāng)江科学(xué)城(chéng)这三十年建设发展过(guò)程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常小的(de)插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前(qián)突发事件的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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