5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为(wèi)代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名募对于房地产的(de)投资(zī)愈发(fā)有集(jí)中于(yú)龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其(qí)次(cì)是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入(rù)大(dà)分化(huà)时(shí)代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场投资(zī)上，配中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行(xíng)业也出(chū)现了(le)一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生(shēng)了(le)更(gèng)大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量(liàng)有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高(gāo)增的(de)时代已经(jīng)过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到(dào)股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认(rèn)识(shí)转变，精(jīng)耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季(jì)报交(jiāo)出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀(shā)入十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的(de)融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的(de)不动产资产运营能(néng)力(lì)的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概(gài)率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集(jí)中度(dù)提(tí)升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方(fāng)面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一(yī)季(jì)报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多(duō)数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的(de)资(zī)金面(miàn)压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现(xiàn)市(shì)场的短期(qī)反弹外(wài)的(de)一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游(yóu)产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断(duàn)地(dì)凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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