OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募(mù)风(fēng)波(bō)，如今(jīn)，二级(jí)市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前未收到苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执(zhí)行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续(xù)密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较(jiào)大，但(dàn)其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价(jià)格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季(jì)报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突(tū)发(fā)事(shì)件，因(yīn)此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的(de)原(yuán)因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表(biǎo)示(shì)，目(mù)前(qián)随着(zhe)二级(jí)市场价(jià)格下(xià)跌(diē)，风险(xiǎn)也(yě)得到一(yī)定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判断价格是不(bù)是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高(gāo)的产品具(jù)备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资价(jià)值，很适(shì)合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事(shì)高如(rú)星对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有(yǒu)造成大的(de)影响，“事件性利空下调(diào)至得(dé)这么急(jí)、这(zhè)么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调(diào)，苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义最终还是落到租金(jīn)收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市(shì)场价(jià)格(gé)出现(xiàn)回落。在随后召开的业(yè)绩(jì)说明会(huì)中管理人就(jiù)相关(guān)事项进行了(le)解(jiě)释(shì)说(shuō)明(míng)，市场信心得到了一定提振，二(èr)级(jí)市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队(duì)表(biǎo)示了对张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)的(de)信心，预计(jì)签署意向书和合(hé)同谈判中的(de)储备租(zū)户正常转化(huà)后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入(rù)项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人坦言，事发(fā)突(tū)然确实始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实(shí)工作(zuò)，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术等产业客(kè)户，租(zū)赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备(bèi)转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三个(gè)月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去(qù)化(huà)。”相(xiāng)关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同(tóng)区域的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)一(yī)季(jì)度(dù)末也有将近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益人有那么(me)多储备租户，之(zhī)前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运营为(wèi)导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租(zū)和(hé)换租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而(ér)这次项(xiàng)目(mù)的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度(dù)的(de)短(duǎn)期低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在(zài)看(kàn)到(dào)出租率下滑情况没(méi)有得到及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租(zū)金水平等方(fāng)面也有一些(xiē)差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两千(qiān)多(duō)平的(de)大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高(gāo)一些，单(dān)价也(yě)贵一(yī)些，张江光大(dà)园单(dān)层以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身(shēn)也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续(xù)我们在(zài)资源共享和联合营销方面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高(gāo)科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的(de)储备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间(jiān)资产上(shàng)市(shì)平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现基(jī)金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要(yào)解决(jué)，但是这和我(wǒ)们在张江(jiāng)科(kē)学城(chéng)这三十年(nián)建设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算是一个非常小的(de)插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突发事件的所(suǒ)有负(fù)面影响，维持预期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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