5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的(de)机构(gòu)对(duì)于(yú)这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公(gōng)司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式(shú)期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居(jū)民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个(gè)过程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域(yù)性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业(yè)绩(jì)势头(tóu)向好背景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是(shì)，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中长期(qī)的(de)维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值中枢的(de)提升，应该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自(zì)身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观(guān)地去持(chí)续(xù)观察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方面(miàn)是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司(sī)也是机(jī)构的重(zhòn齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式g)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其(qí)实(shí)整个市(shì)场从四(sì)月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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