文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代步(bù)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技(jì)术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房(fáng)销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行(xíng)过(guò)长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的(de)储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到(dào)的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的(de)建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商(shāng)的(de)资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于(yú)预售(shòu)楼花(huā)制度的(de)监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的(de)进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)不再(zài)适(shì)用于当(dāng)时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台(tái)多项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定across 和 cross的区别，cross和across区别和用法停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货(huò)币(bì)化(huà)、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期(qī)长的(de)两大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了(le)居民(mín)居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通(tōng)道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开(kāi)发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房(fáng)者的(de)预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字(zì)那(nà)就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工(gōng)程款。在(zài)2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或(huò)第三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格(gé)并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面，除定金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定金及(jí)首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直(zhí)接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可(kě)预(yù)售房屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须(xū)经过(guò)房产公(gōng)证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机(jī)构(gòu)或指定(dìng)保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后(hòu)才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环(huán)节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步(bù)签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支across 和 cross的区别，cross和across区别和用法付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了(le)政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开(kāi)发(fā)商违(wéi)约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关(guān)部门直(zhí)接(jiē)监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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