5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地(dì)产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行业的(de)持(chí)股比例也同步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块2004年后勤工程学院有专科吗 后勤工程学院可以当兵吗一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上(shàng)还(hái)需要(yào)时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四(sì)线(xiàn)城(chéng)2004年后勤工程学院有专科吗 后勤工程学院可以当兵吗市。而(ér)映射到二级市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因而(ér)行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行业的(de)需求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公(gōng)募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的(de)也(yě)是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官(guān)方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增速的(de)增长。而(ér)这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月2004年后勤工程学院有专科吗 后勤工程学院可以当兵吗份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市(shì)都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 2004年后勤工程学院有专科吗 后勤工程学院可以当兵吗