万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司(sī)北(běi)京市(shì)分公(gōng)司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了(le)的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢(ne)？只能说(shuō)明(míng)这(zhè)些(xiē)房子根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网签(qiān)，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都是北(běi)京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的(de)，如果业主(zhǔ)没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或(huò)办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的(de)，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信托有(yǒu)限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发(fā)商光环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个地(dì)步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的(de)目(mù)光，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子信托(tuō)、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子)前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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