文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不(bù)足一个月(yuè)时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是(shì)个技术(shù)活，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好这道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来了！发(fā)达(dá)国家(jiā)一(yī)般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全(quán)交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度(dù)是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的(de)资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了(le)分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解(jiě)决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地(dì)价(jià)款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大(dà)风(fēng)险方，后(hòu)续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基础等(děng)城(chéng)市化配套(tào)问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行(xíng)等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至(zhì)60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地(dì)房地(dì)产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量(liàng)占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系(xì)列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临较(jiào)大(dà)的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业(yè)预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合(hé)格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经(jīng)审查(chá)后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次(cì)发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针对期(qī)房(fáng)设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或(huò)购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机(jī)构或保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负(fù)责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现(x夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话iàn)房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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