文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这是对购(gòu)房(fáng)者的(de)不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房(fáng)地(dì)产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售(shòu)制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪(jì)五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的(de)基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地盘(pán)后，除了(le)分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决(jué)了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完(wán)工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房(fáng)需求(qiú)大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市(shì)化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当(dāng)时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到(dào)了全部(bù)购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程(chéng)进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决(jué)了(le)房地(dì)产市场(chǎng)快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资(zī)本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开(kāi)发商(shāng)之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安(ān)成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的？实(shí)际(jì)上，在(zài)过(guò)去房地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户(hù)资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭(jiē)还(hái)款，交付前(qián)资金由第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)经(jīng)审查后发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu凝神静气的意思 凝神静气是成语吗)门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房(fáng)款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例(lì)因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请凝神静气的意思 凝神静气是成语吗房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房(fáng)设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当(dāng)开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋(wū)必(bì)须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度(dù)、支付(fù)相关款项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方(fāng)律师(shī)转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过(guò)两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期(qī)房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也(yě)受该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需(xū)支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发(fā)商有统一(yī)的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修(xiū)期(qī)制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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