文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界(jiè)不少(shǎo)国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务(wù)重组、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的(de)提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的(de)情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改革方(fāng)案研(yán)究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiā一滴水多少ml 一滴水多少克o)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的(de)需求是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖(mài)多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问(wèn)题(tí)，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推(tuī)行(xíng)，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了(le)民(mín)众(zhòng)购房的(de)资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的(de)资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律(lǜ)师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内(nèi)地面临住(zhù)房需求大(dà)和(hé)供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中(zhōng)国(guó)人民银(yín)行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速(sù)出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一(yī)次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同(tóng)。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了(le)中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至1一滴水多少ml 一滴水多少克9.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住(zhù)房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负(fù)面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供(gōng)却被迫继(jì)续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这(zhè)些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预(yù)付(fù)款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或(huò)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分期(qī)支(zhī)付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行(xíng)，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购(gòu)房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规(guī)定最低首付(fù)比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资(zī)金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目(mù)前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商向金融(róng)机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地(dì)基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门(mén)的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到(dào)了政策出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 一滴水多少ml 一滴水多少克