万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收(shōu)回钱(qián)款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维(wéi)权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们(men)的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良(liáng)债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套(t敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗ào)万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债(zhài)权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分），处置的(de)是(shì)对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第(dì)一(yī)财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实(shí)已(yǐ)经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法(fǎ)院提(tí)出(chū)执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者权(quán)利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋(wū)交付(fù)请(qǐng)求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限责任公司(sī)成为了(le)唯一(yī)股(gǔ)东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既(jì)没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢(qiǎng)下(xià)了北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权(quán)呢？

　　20敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗17年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇还(hái)在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身？

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