近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的(de)主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配现金(jīn敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次)决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债(zhài)券相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的(de)预(yù)期，也(yě)是(shì)影响REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同(tóng)年限到期(qī)后(hòu)基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年(nián)的现金分红及(jí)资产增值的(de)收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自(zì)项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份(fèn)额单价(jià)随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个(gè)：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者(zhě)存在本(běn)质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在相对(duì)股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考虑原始权益(yì)人(rén)综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场(chǎng)敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次接连回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。

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