文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实(shí)中央(yāng)房住不(bù)炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎么(me)来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可(kě)以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度(dù)在完(wán)全交房前(qián)进行分(fēn)期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发(fā)风(fēng)险，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的(de)分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的(de)国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的(de)困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银(yín)行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至31农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的3.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地(dì)产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金(jīn)循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付(fù)款由第(dì)三方公证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发(fā)放(fàng)的(de)验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国(guó)开发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付公证费(fèi)和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国(guó)也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资(zī)金(jīn)也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给开发(fā)商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保证委托合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予(yǔ)金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的(de)保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商(shāng)应对(duì)房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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