饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监(jiān)管总(zǒng)局联(lián)合(hé)发(fā)布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在(zài)利(lì)用房源客源(yuán)优(yōu)势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客(kè)户(hù)个人信(xìn)息等(děng)问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合理确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格实行(xíng)明码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二(èr)手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究(jiū)中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房交易(yì)成本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担(dān)保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服(fú)务(wù)在(zài)内(nèi)的相关市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和调(diào)控的(de)主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关注最多的(de)一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介(jiè)费(fèi)。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设(shè)部下发的(de)《关于房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋(wū)买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北(běi)京为例(lì)，目前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新(xīn)后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经(jīng)纪(jì)服务，经(jīng)交易各方协(xié)商同意(yì)，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介服(fú)务等57个(gè)政府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收(shōu)费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未(wèi)明确(què)具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务过程(chéng)中对收费(fèi)标准进行明码标价即(jí)可。而房地(dì)产经纪(jì)服务机构在(zài)具体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价(jià)值(zhí)及工资(zī)标准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构提供(gōng)的基(jī)本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等(děng)综(zōng)合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部(bù)门会(huì)同有(yǒu)关(guān)部门依法查(chá)处不(bù)按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等(děng)违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入(rù)国家企业信(xìn)用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中(zh寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶ōng)介(jiè)费(fèi)有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的经纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和(hé)普宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各(gè)家(jiā)收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当(dāng)前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何具(jù)体认定其中的细则，还(hái)需要看(kàn)各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的(de)调整改善、规范化(huà)，有利于行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业(yè)的(de)专(zhuān)业性提出更(gèng)高的(de)要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研(yán)究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原(yuán)本(běn)应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部(bù)分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶(jí)税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介(jiè)费(fèi)，这部(bù)分(fēn)费用(yòng)也可能(néng)通过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视(shì)为向购(gòu)房者单边(biān)收费(fèi)的(de)行(xíng)为。部分中介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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