OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人(rén)也表示，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光(guāng好好记住我在你体内的感觉)大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)开(kāi)始震(zhèn)荡(dàng)走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日(rì)二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达(dá)到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于(yú)风险(xiǎn)规避(bì)的原因(yīn)，最近(jìn)几个(gè)交易日场(chǎng)内资(zī)金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价(jià)格下(xià)跌，风险也得到一(yī)定(dìng)释(shì)放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因(yīn)素(sù)影响，不好判断价(jià)格是不(bù)是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业(yè)内人士表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏的步伐，产业好好记住我在你体内的感觉园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金(jīn)执(zhí)行董事(shì)高如星对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没(méi)有造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科(kē)技好好记住我在你体内的感觉后(hòu)续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的(de)张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的(de)业(yè)绩说(shuō)明(míng)会(huì)中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了(le)一(yī)定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下(xià)的扩募说明(míng)会上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园(yuán)项目的(de)信心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书和(hé)合同谈(tán)判中的储备(bèi)租(zū)户(hù)正(zhèng)常转化后，项目(mù)出(chū)租率将得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路(lù)又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市(shì)场各方(fāng)的广泛(fàn)关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人(rén)坦言，事发突然确实始料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的(de)第一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户(hù)还是(shì)比(bǐ)较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息(xī)技术等产业客(kè)户，租(zū)赁意向(xiàng)面(miàn)积(jī)超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过签(qiān)署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的态度(dù)，我们(men)肯定(dìng)要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去(qù)化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大(dà)园项(xiàng)目一季(jì)度末也有将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储(chǔ)备租(zū)户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运(yùn)营(yíng)表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租都属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租(zū)户退租(zū)正(zhèng)好(hǎo)发生在(zài)市场活跃(yuè)度(dù)的短期低(dī)点，目前市(shì)场情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租率下(xià)滑情况没(méi)有(yǒu)得到(dào)及时修(xiū)复后，张江这边也作了一(yī)定的(de)资(zī)源(yuán)调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大(dà)平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光大园单(dān)层以一(yī)千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业(yè)。租户(hù)自身(shēn)也会(huì)有(yǒu)诉求，也(yě)会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的(de)管理人都变成(chéng)了一家，后续(xù)我们(men)在(zài)资源共享(xiǎng)和(hé)联合营(yíng)销方(fāng)面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对(duì)于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望，相关负(fù)责人(rén)表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江高科目前(qián)在管资产约五百(bǎi)万方，还有一(yī)些其他在开发的储备项目(mù)，这些都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚实(shí)后盾(dùn)和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非(fēi)常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们(men)实现基金(jīn)扩容的第一步，也(yě)是至关(guān)重要的一步，眼下我们(men)可能面(miàn)临了一些突发情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我们在(zài)张江科(kē)学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常(cháng)小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽(jǐn)一(yī)切(qiè)可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的(de)信(xìn)心。”

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