八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇p>

　　“现在的(de)房地(dì)产很(hěn)难再出现像(xiàng)过(guò)去十(shí)年(nián)的系(xì)统性行(xíng)情。”思睿集(jí)团合伙人、首席经(jīng)济学家洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房地产行业分化(huà)的(de)愈(yù)加明显，让(ràng)机构和投资(zī)者的关注(zhù)度从板块向单个标的(de)转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还(hái)是估值，房(fáng)地产(chǎn)都已经双杀到了(le)最底部(bù)，而且是(shì)反复(fù)地(dì)杀到了底部，再(zài)往下的空间已经不(bù)大了。

　　三道红(hóng)线等指(zhǐ)标

　　成挖掘(jué)个股(gǔ)阿尔法重(zhòng)要参考(kǎo)

　　那(nà)么如何寻找房(fáng)地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房(fáng)地产(chǎn)赛道中进行选择，需要非常小心，避免选了半天，标的(de)公司出现爆雷的情况(kuàng)。除此之外，洪灏指出(chū)，需要满足以(yǐ)下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低(dī)的、此前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还(hái)表示，如(rú)果(guǒ)关注一下今(jīn)年房地产(chǎn)的开发(fā)资金来源(yuán)，可以发现(xiàn)，其实银行(xíng)的信贷倾向是不太愿意(yì)给房企(qǐ)贷款的，房企的主要资金(jīn)来源来自新(xīn)盘的销售。但今年新房的(de)销售情况相(xiāng)较一般。再关注(zhù)一下，哪些房企能从银行拿(ná)到钱，其实主要(yào)还(hái)是那(nà)些有国企背景的房企，民营房企(qǐ)相对(duì)比较困难，所以(yǐ)整个行业出现了一(yī)个很明(míng)显的分化，无(wú)论是在销售，还是融资等各个方(fāng)面都(dōu)非(fēi)常明显(xiǎn)。现在有国资背(bèi)景的房企在资本(běn)市(shì)场表现相对较好，但没(méi)有国资(zī)背景的(de)民营房企股价大多表(biǎo)现很一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我们会特别重视企业的成本优势，更具体一点，就(jiù)是它的净借贷水平（净负债率）是(shì)不是行业内的最低水平；利润率(lǜ)是(shì)不(bù)是行业内(nèi)最高的(de)；融资成本是否是行业内最低的；建安成(chéng)本是否也是业内最低(dī)的；这些都是我们看重(zhòng)的一家房(fáng)企的综(zōng)合成(chéng)本。

　　需(xū)要(yào)注意的是，能够同(tóng)时满(mǎn)足上(shàng)述条件(jiàn)的(de)房企(qǐ)并不多。即便是(shì)在国央(yāng)企中，仍有部(bù)分房(fáng)企出现(xiàn)了(le)“三道(dào)红线”的(de)“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数(shù)据整理发(fā)现，截至2022年(nián)末，天房发(fā)展、陆(lù)家嘴、格(gé)力地(dì)产(chǎn)、西藏(cáng)城投(tóu)、中交地(dì)产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京投发展、光明(míng)地产(chǎn)、云南城(chéng)投(tóu)、首开股份、珠江股份、城投控股等国央(yāng)企(qǐ)房企也踩(cǎi)了“三道(dào)红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩(kuò)张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出(chū)，即便是有(yǒu)着较稳健特(tè)色的国(guó)央企房企，其财务指标(biāo)称得上完全(quán)健康的仍是(shì)少(shǎo)数。而更(gèng)加值得注(zhù)意的是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地方国(guó)企开(kāi)始大举扩(kuò)张。而这无疑又进一步考(kǎo)验着国央企(qǐ)的资金链情(qíng)况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度尤为重要，节奏把握准确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观(guān)的预判未来市场，以及过于(yú)激进(jìn)的扩张(zhāng)拿地节奏也有(yǒu)可能让房企重蹈此前的高杠(gāng)杆(gān)覆(fù)辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬以其配置的(de)一家房企进(jìn)行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的(de)净借贷比例都维持在(zài)33％左(zuǒ)右，完全没有(yǒu)增加(jiā)杠杆比(bǐ)例。而到2022年(nián)，这家(jiā)房企明显(xiǎn)感(gǎn)觉到(dào)机会来了，其开(kāi)始(shǐ)在一线城市(shì)进(jìn)行(xíng)大举拿地，净负债率也(yě)由此前的(de)33％左(zuǒ)右水(shuǐ)准提(tí)高(gāo)到(dào)45％左右，涨了(le)接近三分(fēn)之一(yī)。与此同时，该房企新(xīn)购入地块也(yě)实现了快速的开(kāi)盘(pán)利用率(lǜ)，预计今(jīn)年会(huì)有更多的楼盘入市。像这类企(qǐ)业就符(fú)合“最后的赢家(jiā)”的(de)特点。一方(fāng)面，在于(yú)它本身储备了很多弹药，去年(nián)拿(ná)地超1000亿元，且其中一半在(zài)一线城市，另外一半也(yě)主要(yào)集中在强(qiáng)二线(八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇xiàn)和二线城(chéng)市；另一(yī)方(fāng)面，它(tā)的扩张(zhāng)是有(yǒu)节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道(dào)，与之相反，有(yǒu)些房企的(de)扩张速(sù)度让人感觉又回(huí)到了2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张的民(mín)营企业(yè)的影子。虽(suī)然说，见到机会时(shí)要出手，但出手的章法(fǎ)仍要小心，如果(guǒ)负债率扩张(zhāng)得太快，但未来的两年市场没(méi)有想象得那(nà)么(me)好(hǎo)，可能(néng)会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡(héng)量一家房企的扩张速(sù)度是否激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要还是看房企的净(jìng)负债率水平(píng)，在我看(kàn)来，这个比例如果超过60％，就(jiù)是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比(bǐ)“三道红(hóng)线”对(duì)房企的净负债率要求不得(dé)高于100％要(yào)更加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏速度(dù)并没(méi)有那么快(kuài)，所以要规避公司净负债率提(tí)高(gāo)到一个(gè)比较危险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地(dì)较积极的房企梳(shū)理(lǐ)发现，中交地产、中国金茂、华发股(gǔ)份、越(yuè)秀地(dì)产(chǎn)、绿城中国、保利发展等房企(qǐ)2022年净负债率都(dōu)在60％之上。其中，中交地产净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)持续(xù)居高不下(xià)，在2020年至2022年期(qī)间，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团(tuán)、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团等房企在践(jiàn)行较积(jī)极的拿(ná)地(dì)策(cè)略的同时，也(yě)较好地(dì)控制(zhì)了(le)公(gōng)司(sī)的扩(kuò)张速度与(yǔ)净负债(zhài)率水平（见附(fù)表）。

　　滨江(jiāng)集团等个(gè)别(bié)民营(yíng)房企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑(hēi)马(mǎ)特质

　　陈(chén)昊(hào)扬指出(chū)，实际上，他们是以同一筛选(xuǎn)标准来看国央企与民营房企(qǐ)，但(dàn)在各(gè)维度的实(shí)际表现上(shàng)，国(guó)央企确(què)实会更(gèng)胜一筹(chóu)。如(rú)国央(yāng)企的融(róng)资成本更(gèng)低(dī)，融资渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企自(zì)然(rán)而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然(rán)对比(bǐ)民营房企，机构更加(jiā)看好国央企，但这也并不意(yì)味着，民营(yíng)企(qǐ)业(yè)中(zhōng)就(jiù)没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍(réng)有(yǒu)少数民营(yíng)房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团(tuán)的十大(dà)流通股(gǔ)东中新进了“中国工商银行股份(fèn)有限公(gōng)司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活配置(zhì)混合型证券(quàn)投资基(jī)金(jīn)”“全(quán)国社保基(jī)金一(yī)一六(liù)组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠(zhū)海阿巴马资产管理有限公(gōng)司(sī)就长期持有滨江集团(tuán)。根据一季报，该资产公司的几(jǐ)只产品合(hé)计持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其(qí)自身的基本(běn)面表现存在一定关系。2020年以来的(de)近三(sān)年时间，房地产市场整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为杭州本土房(fáng)企(qǐ)的滨江集团仍是表现(xiàn)出较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集团(tuán)在业绩(jì)表现、销售规模、新增土储、股(gǔ)价(jià)表现(xiàn)等多维度都表(biǎo)现了较强的增长(zhǎng)势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间(jiān)，滨(bīn)江集团(tuán)扣非归(guī)母净利润依(yī)次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布(bù)的2023年一季报，今年一(yī)季度，滨江集团更是(shì)实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保(bǎo)持自身业绩(jì)的持(chí)续增长，和滨(bīn)江集团扎根杭州(zhōu)的战略布局关系密切。根据(jù)2022年年报(bào)，滨江集团有(yǒu)近七(qī)成(chéng)营收来(lái)自杭州地区，而在2021年，杭(háng)州地区的营收比重只占到近六成。近三年持续稳居杭(háng)州房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)排名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在杭州的土储补充(chōng)同样较为积(jī)极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿(ná)地金额(é)依次(cì)为404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭州(zhōu)八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇的本土(tǔ)第一。

　　而滨江集团(tuán)在(zài)杭州的较突出表现，也让滨江(jiāng)集团(tuán)的房企(qǐ)排名迅速提升。到2023年(nián)，滨(bīn)江集团的房企(qǐ)排名已(yǐ)冲(chōng)进前十(shí)，根(gēn)据中指(zhǐ)数据，2023年前(qián)4月，滨江集(jí)团实现销售额(é)607.3亿元(yuán)，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意的是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价(jià)翻了(le)超一(yī)倍(bèi)以(yǐ)上，而(ér)近(jìn)期，滨江集团更是迎来多家机(jī)构的集中(zhōng)调(diào)研(yán)。滨江(jiāng)集团发布公(gōng)告表示，公司于5月10日接受(shòu)了信达(dá)证券、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新华养老等18家(jiā)机构调研。

　　产业链布局重(zhòng)点移至存量赛道

　　机(jī)构在下(xià)游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实(shí)际上房(fáng)地(dì)产开发只是房地产产业(yè)链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥(ní)、建材(cái)、玻纤等材料供(gōng)应商，而下游应用行业主要包括中介服(fú)务(wù)、家(jiā)用电器、物业管(guǎn)理、家居用品。综(zōng)合《红周刊》的(de)采访，房地产开发环节与上游(yóu)材料端息(xī)息相(xiāng)关，新盘开工(gōng)不足(zú)导致(zhì)上游(yóu)不被(bèi)看好(hǎo)，机构寻觅个股阿尔法的(de)思(sī)路(lù)渐渐移至(zhì)下游。“中国房地(dì)产行(xíng)业在进入存量房(fáng)时(shí)代，所以(yǐ)对地产产业链，尤其(qí)是偏消费(fèi)属性的家(jiā)装家居(jū)领域，我们相对看好，因(yīn)为居民保有的住房(fáng)规(guī)模越来越大，随(suí)着(zhe)时间的增加，内(nèi)装更(gèng)新的需求也会越来(lái)越多。美国过去的数据(jù)充分说明了这一点，在新房(fáng)销售见顶之(zhī)后，家具(jù)消费的(de)增长却(què)一直都很好(hǎo)。对于地(dì)产产(chǎn)业链，我们(men)相(xiāng)对看好和内(nèi)装相关的行业(yè)，例如消(xiāo)费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万(wàn)家基金(jīn)人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关(guān)赛道龙头年内(nèi)表现的(de)统(tǒng)计，目前暂(zàn)居(jū)前两位的(de)都是来自(zì)家纺赛道的公(gōng)司，它们分别是富安娜和(hé)水星家纺，特(tè)别(bié)是前(qián)者在月线(xiàn)连收(shōu)七(qī)根阳线的基础上，年内迄(qì)今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜主要(yào)从事纺(fǎng)织家居、睡(shuì)眠家居(jū)、生活类(lèi)产品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第一(yī)季(jì)度报告显示(shì)，报告期内，富安娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不过实现归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利(lì)润约1.11亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大(dà)流通(tōng)股股东来看，能够发(fā)现该股(gǔ)早已成为基金重仓股的天下，彼时包括公(gōng)募的(de)中欧价值(zhí)发现、中欧(ōu)潜力价(jià)值、工(gōng)银瑞信(xìn)灵(líng)动价值、宝(bǎo)盈新(xīn)价值和私募的明河2016，都在其中出现，占(zhàn)据(jù)了半壁江(jiāng)山。需要强调的(de)是(shì)，中欧的两只基(jī)金都是价值派基(jī)金经(jīng)理(lǐ)曹名长在(zài)管的产品(pǐn)，首季其同时重仓的房地产产业链股票(piào)还有(yǒu)金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风光一时的(de)家居板(bǎn)块也(yě)因疫(yì)情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等(děng)多(duō)因素一(yī)度(dù)沉寂，不过好在(zài)困境(jìng)反转露出曙光，家居板块(kuài)中年内表现最(zuì)好(hǎo)的是志邦(bāng)家居(jū)。同一时间段(duàn)，该股年内上涨已(yǐ)经超(chāo)过(guò)23％，从业绩来看，无论是营收还是归(guī)母净利润，公司(sī)都实现了同(tóng)比(bǐ)双升。

　　从公(gōng)司(sī)的十大流通股股东(dōng)来看，《红周刊》发现广发(fā)基金(jīn)经理罗(luó)洋慧眼(yǎn)独具，一季报中他管理的广发策略(lüè)优(yōu)选和广发安宏回报均增加了持股，而这(zhè)两(liǎng)只产品(pǐn)也成为志邦家居十大流通(tōng)股股东中(zhōng)仅有的两只公募。有意(yì)思的是，他似乎对于(yú)定制家居类标(biāo)的情有独钟，在另一家赛(sài)道公司金牌(pái)橱柜中，他管理的全部三只(zhǐ)产品均登榜十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)，其也成为他的(de)独门重仓股。

　　除(chú)去家(jiā)居家(jiā)纺(fǎng)外，下(xià)游的物(wù)业股也越来越被机构(gòu)所(suǒ)青睐(lài)，不过(guò)这类标的大多在香港上市，如何(hé)选择成为难题。对此，前述上(shàng)海(hǎi)公募基金(jīn)经理举例(lì)分(fēn)析(xī)：“物业服务不是一个(gè)高毛(máo)利的行业(yè)，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公(gōng)司还是希望挣的是市场化应该挣的(de)钱，以(yǐ)我曾经(jīng)买的(de)绿城服(fú)务为例，它在中高端楼盘占比(bǐ)是比较高(gāo)的(de)，每年到期(qī)的合(hé)同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的(de)大部分(fēn)项目到期(qī)之(zhī)后，经过(guò)两三轮合同周期还能(néng)做到产品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产品(pǐn)提价的(de)公司很少，因(yīn)为物业公司很容易一开始(shǐ)是挣钱的(de)，后(hòu)面因为(wèi)保安这些(xiē)固(gù)定人员成本的年(nián)度增长，不过(guò)服(fú)务(wù)没有特(tè)别(bié)好，客户没有那么满意(yì)，能做到提价难(nán)度(dù)是(shì)非常大的。但(dàn)是该公司能在业(yè)内做到到期之后(hòu)提价率比(bǐ)较(jiào)高，这(zhè)跟它(tā)的定位和比较(jiào)好的服务是有关系的(de)。”他进(jìn)一步强调。

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