近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的(de)时应(yīng)了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(snp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样de)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得的(de)现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多(duō)元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格(gé)走(zǒu)势的(de)关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票(piào)和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的(de)增(zēng)值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差(chà)异(yì)很大，大多数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的(de)收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)分配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对(duì)建筑(zhù)的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称(chēng)。