导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国(guó)城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目(mù)前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌(pái)量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量过(guò)剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完(wán)全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要(yào)分两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截(jié)止到2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民(mín)换房等因素产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日(rì)本的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入地的(de)住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依(yī)然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随(suí)着经济(jì)发(fā)展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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